Tu envisages d’acheter un bien immobilier… mais surprise : il est déjà loué ! De plus en plus de biens sont vendus avec un locataire en place, notamment dans les grandes villes où la demande locative est forte. Si ce type d’achat peut s’avérer rentable, il demande aussi une vigilance particulière.

Acheter un bien occupé ne s’improvise pas. Entre droits du locataire, contraintes légales et réalités du bail en cours, tu dois savoir exactement ce que tu achètes. Un simple oubli peut impacter ta rentabilité, ou t’empêcher d’utiliser le logement comme tu le souhaites.

Dans cet article, on te propose une checklist complète pour savoir quoi vérifier avant de signer : aspects juridiques, techniques, locatifs… Tu sauras comment sécuriser ton investissement même si le bien est loué !

Acheter un bien occupé : ce que cela implique

Un bien occupé, c’est tout simplement un logement vendu avec un bail de location toujours en cours. Autrement dit, le jour de la vente, le locataire reste dans les lieux, et c’est toi qui deviens son nouveau bailleur.

C’est un achat 100 % légal, très courant dans l’investissement locatif. Mais il faut bien comprendre ce que ça implique :

• Tu ne peux pas occuper le logement tant que le bail court.

• Tu récupères les obligations du propriétaire précédent : bail, dépôt de garantie, loyers à venir…

• Le prix est souvent inférieur au marché (jusqu’à -10 à -20 %) car l’acheteur ne peut pas disposer immédiatement du bien.

Tu investis donc dans un achat logement loué avec bail en cours, et ce bail te lie légalement au locataire.

Connaître les droits du locataire

C’est la base : le locataire est protégé par la loi, même après la vente.

Quand tu achètes un logement occupé :

• Le bail est automatiquement transféré à ton nom.

• Le locataire a le droit de rester jusqu’à la fin du bail, dans les mêmes conditions.

• Tu ne peux pas le faire partir comme bon te semble, sauf à respecter des cas bien précis.

Tu peux uniquement donner congé pour vente ou reprise personnelle, mais à l’échéance du bail. Cela signifie que si le bail se termine dans 3 ans, il faudra attendre ce délai (sauf accord amiable).

💡 À retenir : pas de rupture anticipée possible, même si tu veux occuper le bien.

Peut-on récupérer le logement pour y habiter ou le revendre ?

Oui, mais pas n’importe quand ni n’importe comment.

Le congé pour vente ou reprise est possible :

• À l’échéance du bail uniquement (pas en cours de bail).

• Avec un préavis de 6 mois pour un logement vide, 3 mois pour un meublé.

• À condition que le locataire soit dans le logement depuis plus de 2 ans, sauf si tu es déjà propriétaire du bien depuis le début du bail.

Il faut attendre la fin du bail pour notifier un congé, il n'est pas possible de le faire dès l'achat.

Pour pouvoir récupérer le logement : anticipe bien car ça peut prendre plusieurs années ! (tout dépend de la date de fin du bail et de sa nature (vide ou meublé))

Points juridiques et administratifs à vérifier avant d’acheter

Avant de signer, prends le temps d’analyser chaque document et chaque clause :

• Le bail : type (vide ou meublé), durée, loyers, clauses résolutoires, dépôt de garantie.

• Loyers payés ? Vérifie que le locataire est à jour de ses paiements.

• Diagnostics techniques : DPE, amiante, électricité, plomb… sont-ils à jour ?

• Délais de préavis : Quand pourras-tu donner congé en toute légalité ?

• Copropriété : Existe-t-il un droit de préemption ? Des procédures en cours ?

➡️ Tu dois absolument savoir quoi vérifier avant d’acheter un logement loué, sinon tu prends des risques inutiles.

Achat en tant qu’investisseur : avantages et limites

Acheter un bien déjà loué peut être une très bonne stratégie d’investissement locatif :

Les avantages :

• Revenus immédiats dès la signature.

• Pas besoin de chercher un locataire.

• Prix souvent attractif à l’achat.

Les limites :

• Pas de flexibilité sur l’usage du bien.

• Rentabilité parfois limitée si le loyer est bas ou sous-évalué.

• Impossible d’optimiser fiscalement tant que le bail n’est pas renégocié ou renouvelé.

Tu dois donc analyser le profil du locataire, le montant du loyer et les perspectives de sortie avant d’acheter.

Acheter un bien loué ou occupé n’est pas un mauvais plan, mais c’est un investissement qui demande d’être bien cadré en amont. Lis toujours le bail en détail, vérifie les diagnostics, les loyers payés, les délais légaux, et le profil du locataire. Si tu veux récupérer le bien, assure-toi que les conditions te le permettront dans un délai raisonnable. Et surtout, fais-toi accompagner par un notaire ou un avocat spécialisé pour éviter les erreurs juridiques.