Investissement locatif en société : fiscalité, structures et pièges à éviter
Optimiser ton investissement locatif en société : choix de la structure, fiscalité, stratégies et pièges à éviter.
Investissement locatif en société : fiscalité, structures et pièges à éviter
Optimiser ton investissement locatif en société : choix de la structure, fiscalité, stratégies et pièges à éviter.
Investissement locatif en société : fiscalité, structures et pièges à éviter
Optimiser ton investissement locatif en société : choix de la structure, fiscalité, stratégies et pièges à éviter.
Investissement locatif en société : fiscalité, structures et pièges à éviter
Optimiser ton investissement locatif en société : choix de la structure, fiscalité, stratégies et pièges à éviter.
Tu rêves de développer ton patrimoine immobilier tout en optimisant ta fiscalité ? L’investissement locatif en société attire de plus en plus d’investisseurs avisés. Et pour cause : passer par une société te permet de séparer ton patrimoine privé de ton patrimoine professionnel, de mutualiser des projets à plusieurs, et surtout… de jouer intelligemment avec les règles fiscales en vigueur.
Dans cet article, on t’explique quelles structures juridiques choisir, comment seront imposés tes revenus locatifs, et quelles stratégies fiscales tu peux mettre en place pour maximiser ta rentabilité. On décortique ensemble les SCI, SARL, SAS et autres options, sans jargon inutile, pour que tu puisses faire les meilleurs choix selon ton profil !
Quelles structures juridiques ?
Le choix de la structure est un élément clé de ton projet d’investissement locatif en société. Il va déterminer non seulement ta gestion au quotidien, mais aussi tes obligations fiscales et les possibilités d’optimisation.
📌 La SCI : Société Civile Immobilière
La SCI est sans aucun doute la star des structures pour investir dans la pierre. Elle permet à plusieurs associés (amis, famille, partenaires) de gérer ensemble un bien immobilier tout en fixant les règles de fonctionnement dans des statuts sur-mesure.
➡ SCI classique vs SCI familiale
💡 La SCI classique convient pour des investissements entre associés non liés par un lien familial.
💡 La SCI familiale, quant à elle, regroupe uniquement des membres d’une même famille : pratique pour anticiper une transmission ou gérer un bien commun sans indivision.
➡ Quelle fiscalité pour la SCI ?
C’est ici que ça devient passionnant pour ton optimisation fiscale :
✅ SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu) :
Les revenus locatifs sont directement imposés entre les mains des associés, proportionnellement à leur part.
Tu bénéficies du régime des revenus fonciers : tu déduis tes charges (intérêts d’emprunt, travaux, taxes…) mais tu ne peux pas amortir le bien.
✅ SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés) :
La SCI devient une véritable société commerciale sur le plan fiscal.
Tu peux amortir l’immeuble et déduire davantage de charges.
Attention : lors de la revente, la plus-value est calculée sur la base de la valeur nette comptable (après amortissement), ce qui peut augmenter ton imposition sur la plus-value.
👉 Le choix entre IR et IS dépend de ta stratégie : cash-flow immédiat, patrimoine long terme, revente prévue… On le verra plus bas dans la partie simulations !
📌 La SARL et la SARL de famille
La SARL immobilière est une option plus rare, car elle implique des obligations comptables et fiscales plus lourdes. Elle est soumise par défaut à l’IS.
Mais attention : la SARL de famille te permet d’opter pour l’IR si tous les associés sont liés par le sang ou par mariage/pacs. C’est un atout si tu veux bénéficier de la fiscalité des revenus locatifs tout en ayant un cadre plus structuré qu’une SCI.
💡 Avantage : la SARL de famille est particulièrement utilisée pour de la location meublée, notamment en statut LMNP ou LMP.
📌 La SAS / SASU
La SAS (ou sa version solo, la SASU) est rarement utilisée pour de l’investissement locatif. Pourquoi ?
Parce qu’elle est forcément soumise à l’IS.
Parce que ses règles de distribution des dividendes sont contraignantes (impossible de se verser des loyers comme dans une SCI à l’IR).
👉 La SAS peut cependant trouver sa place dans des montages plus complexes, par exemple pour porter un projet de promotion immobilière ou intégrer un dispositif holding.
📌 Autres structures : SCI à capital variable, holding, SCP
➡ SCI à capital variable : offre plus de souplesse pour faire entrer ou sortir des associés sans formalité lourde.
➡ Holding patrimoniale : permet de centraliser la gestion d’un portefeuille immobilier, souvent utilisée dans des stratégies de transmission ou d’optimisation ISF/IFI.
➡ SCP (Société Civile Professionnelle) : très spécifique, rarement utilisée pour du locatif sauf dans le cadre d’activités réglementées.
Imposition des revenus locatifs
La fiscalité de ton investissement locatif en société dépend principalement de ton choix entre IR et IS.
🔹 IR (Impôt sur le Revenu)
Les loyers sont imposés entre les mains des associés, dans la catégorie des revenus fonciers (SCI, SARL de famille).
Tu peux déduire les charges (intérêts, travaux, taxes), mais tu ne peux pas amortir le bien.
🔹 IS (Impôt sur les Sociétés)
Les loyers sont soumis à l’IS (15 % jusqu’à 42 500 €, 25 % au-delà).
Tu peux amortir le bien et réduire fortement ton résultat imposable.
Attention au traitement des plus-values : le calcul se fait sur la valeur nette comptable, ce qui peut alourdir la fiscalité en cas de revente.
💡 Comparatif SCI IR / SCI IS : impact cash-flow
IR : revenus nets soumis à ton barème perso (souvent lourd si tu es déjà dans une tranche haute).
IS : revenus faiblement imposés au départ, mais plus-value potentiellement salée à la sortie.
Impacts fiscaux supplémentaires
Plus‑values en société : à l’IR, tu bénéficies de l’abattement selon la durée de détention ; à l’IS, tu es taxé sur la plus-value nette comptable sans abattement.
TVA / droits d’enregistrement : généralement exonéré en logement nu, mais attention aux activités para-hôtelières, meublées, ou à l’achat sur plans (VEFA).
👉 Découvre aussi comment gérer la TVA en location meublée sans commettre d’erreurs.
Crédits et réductions d’impôt via société
Si tu investis via une société dans certains secteurs (SFS, JEI, JEU, JEIC), tu peux bénéficier de réductions d’impôt sur le revenu :
👉 jusqu’à 25 % du montant investi, avec un plafond propre à chaque dispositif
⚠ Conditions strictes d’éligibilité : ces réductions concernent surtout des investissements dans des sociétés innovantes, pas l’immobilier classique.
Cas pratiques & simulations
💡 Exemple : SCI IR vs SCI IS
SCI IR : revenus locatifs de 20 000 €/an → taxation selon ton TMI + prélèvements sociaux
SCI IS : amortissement = résultat imposable faible → IS 15 %, mais plus-value alourdie à la revente
💡 Exemple : SARL de famille en meublé
Location meublée + SARL de famille IR = possible de cumuler fiscalité des revenus BIC et avantages de la structure familiale.
👉 Pour approfondir le régime fiscal LMNP (micro-BIC vs réel), jette un œil à notre analyse complète.
Risques et pièges à anticiper
❗ Revente : l’IS peut plomber ta plus-value.
❗ Succession : attention à l’anticipation des droits.
❗ Montages complexes (SAS, SARL existante) : risque de requalification si usage mixte.
Accompagnement recommandé
✅ Entoure-toi d’un expert-comptable, notaire, fiscaliste : leur rôle est crucial pour optimiser ton montage.
✅ Utilise des simulateurs pour tester tes options avant de te lancer.
L’investissement locatif en société offre de formidables opportunités pour bâtir et optimiser ton patrimoine. Mais les implications fiscales varient énormément selon le choix de la structure et le régime fiscal retenu. Alors avant de signer, prends le temps d’analyser tes objectifs, ton horizon de placement… et surtout de t’entourer des bons conseils !
Julien Paygnard
18 juin 2025
Découvre Nos autres articles
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Tu rêves de développer ton patrimoine immobilier tout en optimisant ta fiscalité ? L’investissement locatif en société attire de plus en plus d’investisseurs avisés. Et pour cause : passer par une société te permet de séparer ton patrimoine privé de ton patrimoine professionnel, de mutualiser des projets à plusieurs, et surtout… de jouer intelligemment avec les règles fiscales en vigueur.
Dans cet article, on t’explique quelles structures juridiques choisir, comment seront imposés tes revenus locatifs, et quelles stratégies fiscales tu peux mettre en place pour maximiser ta rentabilité. On décortique ensemble les SCI, SARL, SAS et autres options, sans jargon inutile, pour que tu puisses faire les meilleurs choix selon ton profil !
Quelles structures juridiques ?
Le choix de la structure est un élément clé de ton projet d’investissement locatif en société. Il va déterminer non seulement ta gestion au quotidien, mais aussi tes obligations fiscales et les possibilités d’optimisation.
📌 La SCI : Société Civile Immobilière
La SCI est sans aucun doute la star des structures pour investir dans la pierre. Elle permet à plusieurs associés (amis, famille, partenaires) de gérer ensemble un bien immobilier tout en fixant les règles de fonctionnement dans des statuts sur-mesure.
➡ SCI classique vs SCI familiale
💡 La SCI classique convient pour des investissements entre associés non liés par un lien familial.
💡 La SCI familiale, quant à elle, regroupe uniquement des membres d’une même famille : pratique pour anticiper une transmission ou gérer un bien commun sans indivision.
➡ Quelle fiscalité pour la SCI ?
C’est ici que ça devient passionnant pour ton optimisation fiscale :
✅ SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu) :
Les revenus locatifs sont directement imposés entre les mains des associés, proportionnellement à leur part.
Tu bénéficies du régime des revenus fonciers : tu déduis tes charges (intérêts d’emprunt, travaux, taxes…) mais tu ne peux pas amortir le bien.
✅ SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés) :
La SCI devient une véritable société commerciale sur le plan fiscal.
Tu peux amortir l’immeuble et déduire davantage de charges.
Attention : lors de la revente, la plus-value est calculée sur la base de la valeur nette comptable (après amortissement), ce qui peut augmenter ton imposition sur la plus-value.
👉 Le choix entre IR et IS dépend de ta stratégie : cash-flow immédiat, patrimoine long terme, revente prévue… On le verra plus bas dans la partie simulations !
📌 La SARL et la SARL de famille
La SARL immobilière est une option plus rare, car elle implique des obligations comptables et fiscales plus lourdes. Elle est soumise par défaut à l’IS.
Mais attention : la SARL de famille te permet d’opter pour l’IR si tous les associés sont liés par le sang ou par mariage/pacs. C’est un atout si tu veux bénéficier de la fiscalité des revenus locatifs tout en ayant un cadre plus structuré qu’une SCI.
💡 Avantage : la SARL de famille est particulièrement utilisée pour de la location meublée, notamment en statut LMNP ou LMP.
📌 La SAS / SASU
La SAS (ou sa version solo, la SASU) est rarement utilisée pour de l’investissement locatif. Pourquoi ?
Parce qu’elle est forcément soumise à l’IS.
Parce que ses règles de distribution des dividendes sont contraignantes (impossible de se verser des loyers comme dans une SCI à l’IR).
👉 La SAS peut cependant trouver sa place dans des montages plus complexes, par exemple pour porter un projet de promotion immobilière ou intégrer un dispositif holding.
📌 Autres structures : SCI à capital variable, holding, SCP
➡ SCI à capital variable : offre plus de souplesse pour faire entrer ou sortir des associés sans formalité lourde.
➡ Holding patrimoniale : permet de centraliser la gestion d’un portefeuille immobilier, souvent utilisée dans des stratégies de transmission ou d’optimisation ISF/IFI.
➡ SCP (Société Civile Professionnelle) : très spécifique, rarement utilisée pour du locatif sauf dans le cadre d’activités réglementées.
Imposition des revenus locatifs
La fiscalité de ton investissement locatif en société dépend principalement de ton choix entre IR et IS.
🔹 IR (Impôt sur le Revenu)
Les loyers sont imposés entre les mains des associés, dans la catégorie des revenus fonciers (SCI, SARL de famille).
Tu peux déduire les charges (intérêts, travaux, taxes), mais tu ne peux pas amortir le bien.
🔹 IS (Impôt sur les Sociétés)
Les loyers sont soumis à l’IS (15 % jusqu’à 42 500 €, 25 % au-delà).
Tu peux amortir le bien et réduire fortement ton résultat imposable.
Attention au traitement des plus-values : le calcul se fait sur la valeur nette comptable, ce qui peut alourdir la fiscalité en cas de revente.
💡 Comparatif SCI IR / SCI IS : impact cash-flow
IR : revenus nets soumis à ton barème perso (souvent lourd si tu es déjà dans une tranche haute).
IS : revenus faiblement imposés au départ, mais plus-value potentiellement salée à la sortie.
Impacts fiscaux supplémentaires
Plus‑values en société : à l’IR, tu bénéficies de l’abattement selon la durée de détention ; à l’IS, tu es taxé sur la plus-value nette comptable sans abattement.
TVA / droits d’enregistrement : généralement exonéré en logement nu, mais attention aux activités para-hôtelières, meublées, ou à l’achat sur plans (VEFA).
👉 Découvre aussi comment gérer la TVA en location meublée sans commettre d’erreurs.
Crédits et réductions d’impôt via société
Si tu investis via une société dans certains secteurs (SFS, JEI, JEU, JEIC), tu peux bénéficier de réductions d’impôt sur le revenu :
👉 jusqu’à 25 % du montant investi, avec un plafond propre à chaque dispositif
⚠ Conditions strictes d’éligibilité : ces réductions concernent surtout des investissements dans des sociétés innovantes, pas l’immobilier classique.
Cas pratiques & simulations
💡 Exemple : SCI IR vs SCI IS
SCI IR : revenus locatifs de 20 000 €/an → taxation selon ton TMI + prélèvements sociaux
SCI IS : amortissement = résultat imposable faible → IS 15 %, mais plus-value alourdie à la revente
💡 Exemple : SARL de famille en meublé
Location meublée + SARL de famille IR = possible de cumuler fiscalité des revenus BIC et avantages de la structure familiale.
👉 Pour approfondir le régime fiscal LMNP (micro-BIC vs réel), jette un œil à notre analyse complète.
Risques et pièges à anticiper
❗ Revente : l’IS peut plomber ta plus-value.
❗ Succession : attention à l’anticipation des droits.
❗ Montages complexes (SAS, SARL existante) : risque de requalification si usage mixte.
Accompagnement recommandé
✅ Entoure-toi d’un expert-comptable, notaire, fiscaliste : leur rôle est crucial pour optimiser ton montage.
✅ Utilise des simulateurs pour tester tes options avant de te lancer.
L’investissement locatif en société offre de formidables opportunités pour bâtir et optimiser ton patrimoine. Mais les implications fiscales varient énormément selon le choix de la structure et le régime fiscal retenu. Alors avant de signer, prends le temps d’analyser tes objectifs, ton horizon de placement… et surtout de t’entourer des bons conseils !
Julien Paygnard
18 juin 2025
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Dans cet article, on t’explique quelles structures juridiques choisir, comment seront imposés tes revenus locatifs, et quelles stratégies fiscales tu peux mettre en place pour maximiser ta rentabilité. On décortique ensemble les SCI, SARL, SAS et autres options, sans jargon inutile, pour que tu puisses faire les meilleurs choix selon ton profil !
Quelles structures juridiques ?
Le choix de la structure est un élément clé de ton projet d’investissement locatif en société. Il va déterminer non seulement ta gestion au quotidien, mais aussi tes obligations fiscales et les possibilités d’optimisation.
📌 La SCI : Société Civile Immobilière
La SCI est sans aucun doute la star des structures pour investir dans la pierre. Elle permet à plusieurs associés (amis, famille, partenaires) de gérer ensemble un bien immobilier tout en fixant les règles de fonctionnement dans des statuts sur-mesure.
➡ SCI classique vs SCI familiale
💡 La SCI classique convient pour des investissements entre associés non liés par un lien familial.
💡 La SCI familiale, quant à elle, regroupe uniquement des membres d’une même famille : pratique pour anticiper une transmission ou gérer un bien commun sans indivision.
➡ Quelle fiscalité pour la SCI ?
C’est ici que ça devient passionnant pour ton optimisation fiscale :
✅ SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu) :
Les revenus locatifs sont directement imposés entre les mains des associés, proportionnellement à leur part.
Tu bénéficies du régime des revenus fonciers : tu déduis tes charges (intérêts d’emprunt, travaux, taxes…) mais tu ne peux pas amortir le bien.
✅ SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés) :
La SCI devient une véritable société commerciale sur le plan fiscal.
Tu peux amortir l’immeuble et déduire davantage de charges.
Attention : lors de la revente, la plus-value est calculée sur la base de la valeur nette comptable (après amortissement), ce qui peut augmenter ton imposition sur la plus-value.
👉 Le choix entre IR et IS dépend de ta stratégie : cash-flow immédiat, patrimoine long terme, revente prévue… On le verra plus bas dans la partie simulations !
📌 La SARL et la SARL de famille
La SARL immobilière est une option plus rare, car elle implique des obligations comptables et fiscales plus lourdes. Elle est soumise par défaut à l’IS.
Mais attention : la SARL de famille te permet d’opter pour l’IR si tous les associés sont liés par le sang ou par mariage/pacs. C’est un atout si tu veux bénéficier de la fiscalité des revenus locatifs tout en ayant un cadre plus structuré qu’une SCI.
💡 Avantage : la SARL de famille est particulièrement utilisée pour de la location meublée, notamment en statut LMNP ou LMP.
📌 La SAS / SASU
La SAS (ou sa version solo, la SASU) est rarement utilisée pour de l’investissement locatif. Pourquoi ?
Parce qu’elle est forcément soumise à l’IS.
Parce que ses règles de distribution des dividendes sont contraignantes (impossible de se verser des loyers comme dans une SCI à l’IR).
👉 La SAS peut cependant trouver sa place dans des montages plus complexes, par exemple pour porter un projet de promotion immobilière ou intégrer un dispositif holding.
📌 Autres structures : SCI à capital variable, holding, SCP
➡ SCI à capital variable : offre plus de souplesse pour faire entrer ou sortir des associés sans formalité lourde.
➡ Holding patrimoniale : permet de centraliser la gestion d’un portefeuille immobilier, souvent utilisée dans des stratégies de transmission ou d’optimisation ISF/IFI.
➡ SCP (Société Civile Professionnelle) : très spécifique, rarement utilisée pour du locatif sauf dans le cadre d’activités réglementées.
Imposition des revenus locatifs
La fiscalité de ton investissement locatif en société dépend principalement de ton choix entre IR et IS.
🔹 IR (Impôt sur le Revenu)
Les loyers sont imposés entre les mains des associés, dans la catégorie des revenus fonciers (SCI, SARL de famille).
Tu peux déduire les charges (intérêts, travaux, taxes), mais tu ne peux pas amortir le bien.
🔹 IS (Impôt sur les Sociétés)
Les loyers sont soumis à l’IS (15 % jusqu’à 42 500 €, 25 % au-delà).
Tu peux amortir le bien et réduire fortement ton résultat imposable.
Attention au traitement des plus-values : le calcul se fait sur la valeur nette comptable, ce qui peut alourdir la fiscalité en cas de revente.
💡 Comparatif SCI IR / SCI IS : impact cash-flow
IR : revenus nets soumis à ton barème perso (souvent lourd si tu es déjà dans une tranche haute).
IS : revenus faiblement imposés au départ, mais plus-value potentiellement salée à la sortie.
Impacts fiscaux supplémentaires
Plus‑values en société : à l’IR, tu bénéficies de l’abattement selon la durée de détention ; à l’IS, tu es taxé sur la plus-value nette comptable sans abattement.
TVA / droits d’enregistrement : généralement exonéré en logement nu, mais attention aux activités para-hôtelières, meublées, ou à l’achat sur plans (VEFA).
👉 Découvre aussi comment gérer la TVA en location meublée sans commettre d’erreurs.
Crédits et réductions d’impôt via société
Si tu investis via une société dans certains secteurs (SFS, JEI, JEU, JEIC), tu peux bénéficier de réductions d’impôt sur le revenu :
👉 jusqu’à 25 % du montant investi, avec un plafond propre à chaque dispositif
⚠ Conditions strictes d’éligibilité : ces réductions concernent surtout des investissements dans des sociétés innovantes, pas l’immobilier classique.
Cas pratiques & simulations
💡 Exemple : SCI IR vs SCI IS
SCI IR : revenus locatifs de 20 000 €/an → taxation selon ton TMI + prélèvements sociaux
SCI IS : amortissement = résultat imposable faible → IS 15 %, mais plus-value alourdie à la revente
💡 Exemple : SARL de famille en meublé
Location meublée + SARL de famille IR = possible de cumuler fiscalité des revenus BIC et avantages de la structure familiale.
👉 Pour approfondir le régime fiscal LMNP (micro-BIC vs réel), jette un œil à notre analyse complète.
Risques et pièges à anticiper
❗ Revente : l’IS peut plomber ta plus-value.
❗ Succession : attention à l’anticipation des droits.
❗ Montages complexes (SAS, SARL existante) : risque de requalification si usage mixte.
Accompagnement recommandé
✅ Entoure-toi d’un expert-comptable, notaire, fiscaliste : leur rôle est crucial pour optimiser ton montage.
✅ Utilise des simulateurs pour tester tes options avant de te lancer.
L’investissement locatif en société offre de formidables opportunités pour bâtir et optimiser ton patrimoine. Mais les implications fiscales varient énormément selon le choix de la structure et le régime fiscal retenu. Alors avant de signer, prends le temps d’analyser tes objectifs, ton horizon de placement… et surtout de t’entourer des bons conseils !
Julien Paygnard
18 juin 2025
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Dans cet article, on t’explique quelles structures juridiques choisir, comment seront imposés tes revenus locatifs, et quelles stratégies fiscales tu peux mettre en place pour maximiser ta rentabilité. On décortique ensemble les SCI, SARL, SAS et autres options, sans jargon inutile, pour que tu puisses faire les meilleurs choix selon ton profil !
Quelles structures juridiques ?
Le choix de la structure est un élément clé de ton projet d’investissement locatif en société. Il va déterminer non seulement ta gestion au quotidien, mais aussi tes obligations fiscales et les possibilités d’optimisation.
📌 La SCI : Société Civile Immobilière
La SCI est sans aucun doute la star des structures pour investir dans la pierre. Elle permet à plusieurs associés (amis, famille, partenaires) de gérer ensemble un bien immobilier tout en fixant les règles de fonctionnement dans des statuts sur-mesure.
➡ SCI classique vs SCI familiale
💡 La SCI classique convient pour des investissements entre associés non liés par un lien familial.
💡 La SCI familiale, quant à elle, regroupe uniquement des membres d’une même famille : pratique pour anticiper une transmission ou gérer un bien commun sans indivision.
➡ Quelle fiscalité pour la SCI ?
C’est ici que ça devient passionnant pour ton optimisation fiscale :
✅ SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu) :
Les revenus locatifs sont directement imposés entre les mains des associés, proportionnellement à leur part.
Tu bénéficies du régime des revenus fonciers : tu déduis tes charges (intérêts d’emprunt, travaux, taxes…) mais tu ne peux pas amortir le bien.
✅ SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés) :
La SCI devient une véritable société commerciale sur le plan fiscal.
Tu peux amortir l’immeuble et déduire davantage de charges.
Attention : lors de la revente, la plus-value est calculée sur la base de la valeur nette comptable (après amortissement), ce qui peut augmenter ton imposition sur la plus-value.
👉 Le choix entre IR et IS dépend de ta stratégie : cash-flow immédiat, patrimoine long terme, revente prévue… On le verra plus bas dans la partie simulations !
📌 La SARL et la SARL de famille
La SARL immobilière est une option plus rare, car elle implique des obligations comptables et fiscales plus lourdes. Elle est soumise par défaut à l’IS.
Mais attention : la SARL de famille te permet d’opter pour l’IR si tous les associés sont liés par le sang ou par mariage/pacs. C’est un atout si tu veux bénéficier de la fiscalité des revenus locatifs tout en ayant un cadre plus structuré qu’une SCI.
💡 Avantage : la SARL de famille est particulièrement utilisée pour de la location meublée, notamment en statut LMNP ou LMP.
📌 La SAS / SASU
La SAS (ou sa version solo, la SASU) est rarement utilisée pour de l’investissement locatif. Pourquoi ?
Parce qu’elle est forcément soumise à l’IS.
Parce que ses règles de distribution des dividendes sont contraignantes (impossible de se verser des loyers comme dans une SCI à l’IR).
👉 La SAS peut cependant trouver sa place dans des montages plus complexes, par exemple pour porter un projet de promotion immobilière ou intégrer un dispositif holding.
📌 Autres structures : SCI à capital variable, holding, SCP
➡ SCI à capital variable : offre plus de souplesse pour faire entrer ou sortir des associés sans formalité lourde.
➡ Holding patrimoniale : permet de centraliser la gestion d’un portefeuille immobilier, souvent utilisée dans des stratégies de transmission ou d’optimisation ISF/IFI.
➡ SCP (Société Civile Professionnelle) : très spécifique, rarement utilisée pour du locatif sauf dans le cadre d’activités réglementées.
Imposition des revenus locatifs
La fiscalité de ton investissement locatif en société dépend principalement de ton choix entre IR et IS.
🔹 IR (Impôt sur le Revenu)
Les loyers sont imposés entre les mains des associés, dans la catégorie des revenus fonciers (SCI, SARL de famille).
Tu peux déduire les charges (intérêts, travaux, taxes), mais tu ne peux pas amortir le bien.
🔹 IS (Impôt sur les Sociétés)
Les loyers sont soumis à l’IS (15 % jusqu’à 42 500 €, 25 % au-delà).
Tu peux amortir le bien et réduire fortement ton résultat imposable.
Attention au traitement des plus-values : le calcul se fait sur la valeur nette comptable, ce qui peut alourdir la fiscalité en cas de revente.
💡 Comparatif SCI IR / SCI IS : impact cash-flow
IR : revenus nets soumis à ton barème perso (souvent lourd si tu es déjà dans une tranche haute).
IS : revenus faiblement imposés au départ, mais plus-value potentiellement salée à la sortie.
Impacts fiscaux supplémentaires
Plus‑values en société : à l’IR, tu bénéficies de l’abattement selon la durée de détention ; à l’IS, tu es taxé sur la plus-value nette comptable sans abattement.
TVA / droits d’enregistrement : généralement exonéré en logement nu, mais attention aux activités para-hôtelières, meublées, ou à l’achat sur plans (VEFA).
👉 Découvre aussi comment gérer la TVA en location meublée sans commettre d’erreurs.
Crédits et réductions d’impôt via société
Si tu investis via une société dans certains secteurs (SFS, JEI, JEU, JEIC), tu peux bénéficier de réductions d’impôt sur le revenu :
👉 jusqu’à 25 % du montant investi, avec un plafond propre à chaque dispositif
⚠ Conditions strictes d’éligibilité : ces réductions concernent surtout des investissements dans des sociétés innovantes, pas l’immobilier classique.
Cas pratiques & simulations
💡 Exemple : SCI IR vs SCI IS
SCI IR : revenus locatifs de 20 000 €/an → taxation selon ton TMI + prélèvements sociaux
SCI IS : amortissement = résultat imposable faible → IS 15 %, mais plus-value alourdie à la revente
💡 Exemple : SARL de famille en meublé
Location meublée + SARL de famille IR = possible de cumuler fiscalité des revenus BIC et avantages de la structure familiale.
👉 Pour approfondir le régime fiscal LMNP (micro-BIC vs réel), jette un œil à notre analyse complète.
Risques et pièges à anticiper
❗ Revente : l’IS peut plomber ta plus-value.
❗ Succession : attention à l’anticipation des droits.
❗ Montages complexes (SAS, SARL existante) : risque de requalification si usage mixte.
Accompagnement recommandé
✅ Entoure-toi d’un expert-comptable, notaire, fiscaliste : leur rôle est crucial pour optimiser ton montage.
✅ Utilise des simulateurs pour tester tes options avant de te lancer.
L’investissement locatif en société offre de formidables opportunités pour bâtir et optimiser ton patrimoine. Mais les implications fiscales varient énormément selon le choix de la structure et le régime fiscal retenu. Alors avant de signer, prends le temps d’analyser tes objectifs, ton horizon de placement… et surtout de t’entourer des bons conseils !
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