Apport immobilier à une société : fiscalité, IS ou IR, pièges à éviter
Découvre les impacts fiscaux, pièges à éviter et stratégies IR/IS pour optimiser ton patrimoine si tu veux apporter un bien à ta société.
Apport immobilier à une société : fiscalité, IS ou IR, pièges à éviter
Découvre les impacts fiscaux, pièges à éviter et stratégies IR/IS pour optimiser ton patrimoine si tu veux apporter un bien à ta société.
Apport immobilier à une société : fiscalité, IS ou IR, pièges à éviter
Découvre les impacts fiscaux, pièges à éviter et stratégies IR/IS pour optimiser ton patrimoine si tu veux apporter un bien à ta société.
Apport immobilier à une société : fiscalité, IS ou IR, pièges à éviter
Découvre les impacts fiscaux, pièges à éviter et stratégies IR/IS pour optimiser ton patrimoine si tu veux apporter un bien à ta société.
Tu es propriétaire d’un bien immobilier et tu envisages de le transférer à une société que tu as créée ou dans laquelle tu es associé(e) ? Tu te demandes quelles peuvent être les conséquences fiscales d’un tel apport ? Tu es au bon endroit.
L’apport immobilier à une société (qu’il s’agisse d’une SCI, d’une SAS, d’une SASU, ou même d’une SARL) est une opération stratégique qui peut t’offrir de nombreux avantages. Elle peut te permettre :
de structurer ton patrimoine de manière plus efficace,
d’anticiper une transmission (à tes enfants, ton conjoint, ou un tiers),
de réduire ton imposition (en jouant sur les régimes fiscaux disponibles),
ou encore de faciliter la gestion de ton activité immobilière si tu es investisseur.
Mais attention : derrière ces atouts potentiels se cachent des règles fiscales complexes qu’il vaut mieux bien comprendre avant d’agir.
👨⚖️ Cadre juridique et formalités de l’apport
Apport immobilier à une société : qu’est-ce que c’est exactement ?
Quand tu apportes un bien immobilier à une société, tu effectues ce qu’on appelle un apport en nature. Concrètement, tu transfères un droit réel à la société : il peut s’agir de la pleine propriété, de l’usufruit (le droit de percevoir les loyers) ou même de la nue-propriété.
En échange, tu reçois des parts sociales (dans une SCI ou une SARL) ou des actions (dans une SAS ou une SASU) représentant la valeur du bien que tu as apporté. Ce n’est donc pas une vente, mais une sorte de troc patrimonial… avec des règles bien précises.
Évaluation du bien et rôle du commissaire aux apports
Ton bien ne peut pas être apporté à n’importe quelle valeur. Il doit être évalué de manière juste et objective.
Dans certaines sociétés comme la SAS ou la SARL, si le montant de l’apport dépasse un certain seuil (30 000 € ou s’il représente plus de la moitié du capital), tu devras faire intervenir un commissaire aux apports. Son rôle ? Vérifier que tu n’apportes pas un bien surévalué, au détriment des autres associés.
💡 Pour les SCI (non commerciales), cette obligation est allégée, mais une évaluation sérieuse reste indispensable, surtout en cas de contrôle fiscal.
Formalités obligatoires : notaire et publicité foncière
L’apport immobilier entraîne un transfert de propriété. Comme pour une vente classique, tu devras passer par un notaire. Celui-ci s’occupera de :
la rédaction de l’acte d’apport,
la publication de l’opération au Service de la publicité foncière,
et le paiement des droits d’enregistrement (selon le type d’apport, on y reviendra).
Ces formalités sont incontournables, même si tu restes l’unique associé de la société à laquelle tu apportes ton bien.
Cas particuliers : époux, régime matrimonial et mineurs
Si tu es marié(e) sous un régime de communauté, ton conjoint devra donner son accord écrit à l’apport, car le bien est commun.
Et si tu veux apporter un bien au nom d’un mineur (par exemple dans le cadre d’une SCI familiale), l’opération devra être autorisée par le juge des tutelles. Ces situations particulières exigent une vigilance accrue.
🏢 Régime fiscal selon le type et régime de la société
Si ta société est une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR)
C’est le cas le plus fréquent en immobilier. Voici les conséquences fiscales à connaître :
Plus-value imposable à l’IR
Lors de l’apport, l’administration fiscale considère que tu as « cédé » ton bien, même si tu ne touches pas d’argent. Tu es donc imposé sur la plus-value (différence entre prix d’acquisition et valeur d’apport).
Mais bonne nouvelle : tu bénéficies du régime des plus-values immobilières des particuliers :
19 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux,
avec abattement progressif selon la durée de détention (exonération totale après 22 ans pour l’impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux).
Exonérations possibles
Certains cas permettent d’échapper à l’imposition :
apport d’une résidence principale,
situation de retraite ou d’invalidité,
ou encore vente (ou apport) de faible montant avec réemploi dans une autre résidence principale.
Droits d’enregistrement
Si tu effectues un apport pur et simple (aucune reprise de dettes), les droits sont exonérés.
Si tu apportes un bien avec des dettes reprises par la société (ex : emprunt immobilier), tu seras soumis à un droit d’enregistrement de 5 %.
Intérêts d’emprunt : déductibilité limitée
Les intérêts d’emprunt liés au bien immobilier apporté sont peu ou pas déductibles dans une SCI à l’IR, sauf s’ils sont directement liés à une activité génératrice de revenus fonciers.
📈 Si ta société est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) : SAS, SASU, SCI à l’IS…
Plus-value professionnelle : régime IS
Le fisc considère ici que tu apportes ton bien à une structure commerciale. La plus-value est donc imposée selon le régime des professionnels :
25 % (ou 15 % pour les premiers 42 500 € si conditions remplies),
sans aucun abattement lié à la durée de détention.
C’est souvent plus coûteux si tu possèdes le bien depuis longtemps.
Droits d’enregistrement : 5 % systématiques
Peu importe que tu reprennes ou non un emprunt : les droits d’enregistrement s’élèvent à 5 % de la valeur du bien. Ce coût est donc à anticiper.
Avantage : amortissement du bien
En contrepartie, la société peut amortir le bien (le déprécier comptablement), ce qui permet de réduire le résultat imposable chaque année. C’est un outil puissant d’optimisation fiscale, notamment pour les investisseurs.
Mais attention : certaines déductions interdites
Dans ce type de société, les intérêts d’emprunt peuvent être déduits… mais pas toutes les rémunérations ou charges liées à l’apport, selon la structure.
👉 Pour aller plus loin dans ta stratégie d’investissement locatif en société (SCI, SARL, SAS…) découvre notre article complet sur les schémas fiscaux à privilégier, les pièges à éviter et les optimisations possibles.
💰Cas particulier : apport d’un bien avec emprunt en cours
Tu veux apporter à ta société un bien immobilier que tu n’as pas encore terminé de rembourser ? C’est possible… mais pas sans conséquences fiscales. Le fisc ne plaisante pas avec ça, alors lis bien cette partie.
Apport pur vs apport onéreux : quelle différence ?
👉 Apport pur et simple :
Tu gardes le prêt à ton nom. La société récupère le bien, mais ne reprend pas l’emprunt. Ici, pas de transfert de dette, donc pas de contrepartie financière → les droits d’enregistrement peuvent être exonérés.
👉 Apport à titre onéreux :
La société reprend le prêt (totalement ou partiellement). Cela s’apparente à un paiement indirect. Résultat ?
➡️ Tu deviens redevable de droits d’enregistrement à hauteur de 5 % de la valeur apportée,
➡️ Et surtout : tu es immédiatement imposé sur la plus-value, sans aucune exonération, même si tu avais le bien depuis longtemps. Ouch.
👉 Apport mixte :
C’est un mélange des deux cas précédents : la société reprend une partie de la dette. Tu seras donc taxé proportionnellement à la fraction reprise.
Impact fiscal immédiat : un piège courant
⚠️ Beaucoup d’associés ou de créateurs de SCI pensent que l’apport d’un bien endetté est neutre. En réalité, c’est fiscalement une cession partielle.
Même si tu ne reçois aucun cash, l’administration considère que tu t’es « enrichi » via le transfert de la dette.
Résultat : si tu n’as pas anticipé la plus-value (surtout avec un bien ancien), tu peux te retrouver avec une note fiscale salée à régler immédiatement.
Et les intérêts d’emprunt dans tout ça ?
Là encore, tout dépend du régime fiscal de ta société :
En SCI à l’IR, les intérêts ne sont déductibles que s’ils génèrent des revenus fonciers. Autrement dit : si le bien est loué, tu peux les déduire partiellement.
En SCI ou SAS à l’IS, tu peux amortir le bien et déduire les intérêts d’emprunt intégralement, tant qu’ils sont engagés dans l’intérêt de la société. C’est beaucoup plus avantageux.
⚙️ Autres régimes et dispositifs optimisés
Tu cherches à optimiser ta fiscalité immobilière au maximum ? Certains montages peuvent t’aider… à condition d’être utilisés prudemment. Car si tu pousses trop loin la logique, tu risques le redressement fiscal pour abus de droit.
L’abus de droit : attention aux montages trop agressifs
Exemple classique : tu apportes l’usufruit temporaire d’un bien immobilier à une société soumise à l’IS. L’objectif ? Faire supporter la fiscalité des loyers à une structure plus favorable… tout en gardant la nue-propriété.
🛑 Problème : si l’administration pense que tu fais ça uniquement pour éluder l’impôt, sans justification économique réelle, elle peut :
requalifier l’opération (comme une vente ou une donation),
t’imposer rétroactivement,
appliquer des pénalités fiscales jusqu’à 80 %.
🔍 Conseil : ces stratégies doivent être encadrées par un avocat fiscaliste. Ne tente jamais ça en solo.
Le report ou sursis d’imposition : apport-cession via une holding
Autre levier fiscal intéressant : le report ou sursis d’imposition prévu à l’article 150-0 B du CGI. L’idée ? Tu apportes ton bien immobilier à une holding, et tu reportes la taxation de la plus-value.
Conditions :
Tu dois contrôler la société bénéficiaire de l’apport,
La holding doit conserver les titres pendant au moins 3 ans,
Et réinvestir une partie de la valeur dans une activité économique.
✅ Ce dispositif est très utilisé dans le cadre de la transmission d’entreprise ou de la restructuration patrimoniale. Mais attention : la moindre erreur de procédure peut faire tomber le bénéfice du report.
👉 Si tu envisages un montage via une location meublée (LMNP) ou via une structure soumise à TVA, lis aussi notre article dédié à la gestion de la TVA et aux pièges fréquents en location meublée.
⚖️ Comparaison synthétique IR vs IS
Tu ne sais pas quoi choisir entre SCI à l’IR et SCI/SAS à l’IS ? Voici un tableau clair pour t’aider à choisir :
Critère | SCI à l’IR | SCI ou SAS à l’IS |
|---|---|---|
Imposition plus-value | 19 % + 17,2 % avec abattement (exonération après 22 ans) | 25 % (ou 15 %) sans abattement |
Droits d’enregistrement | 0 % si apport pur / 5 % si apport onéreux | 5 % systématique |
Déduction intérêts emprunt | Très limitée | Déductibles selon résultat et amortissements |
Évaluation formelle | Obligatoire si apport important | Idem |
Transmission/Succession | Facilité via parts sociales et abattements | Plus complexe (dividendes, fiscalité sur cession) |
👉 Tu hésites encore entre SCI à l’IR ou à l’IS ? Pour t’accompagner dans ce choix, consulte notre guide avec simulations concrètes et impacts fiscaux expliqués simplement.
Conclusion et recommandations
Tu l’auras compris : l’apport immobilier à une société a un impact fiscal majeur, qu’il ne faut jamais sous-estimer.
👉 Si ton objectif est la détention longue durée, la transmission familiale et une fiscalité douce sur la plus-value, privilégie une SCI à l’IR.
👉 Si tu vises plutôt la gestion active, l’amortissement, ou que tu veux déduire un maximum de charges, la SCI à l’IS ou la SAS immobilière peut être plus efficace.
👉 En présence d’un emprunt, attention aux effets déclencheurs d’impôt : l’apport peut créer une imposition immédiate, même sans liquidités.
👉 N’essaie pas de contourner la fiscalité avec des montages hasardeux : l’abus de droit est sévèrement sanctionné. Et certains montages ne sont rentables que si tu les maîtrises parfaitement.
Le bon réflexe : entoure-toi.
Avant de te lancer, consulte un notaire, un expert-comptable et un avocat fiscaliste. Ils t’aideront à :
choisir la bonne structure,
chiffrer les coûts réels de l’opération,
et sécuriser juridiquement ton montage.
Julien Paygnard
1 août 2025
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Amiante, plomb, termites : diagnostics et précautions avant travaux à connaître
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Tu es propriétaire d’un bien immobilier et tu envisages de le transférer à une société que tu as créée ou dans laquelle tu es associé(e) ? Tu te demandes quelles peuvent être les conséquences fiscales d’un tel apport ? Tu es au bon endroit.
L’apport immobilier à une société (qu’il s’agisse d’une SCI, d’une SAS, d’une SASU, ou même d’une SARL) est une opération stratégique qui peut t’offrir de nombreux avantages. Elle peut te permettre :
de structurer ton patrimoine de manière plus efficace,
d’anticiper une transmission (à tes enfants, ton conjoint, ou un tiers),
de réduire ton imposition (en jouant sur les régimes fiscaux disponibles),
ou encore de faciliter la gestion de ton activité immobilière si tu es investisseur.
Mais attention : derrière ces atouts potentiels se cachent des règles fiscales complexes qu’il vaut mieux bien comprendre avant d’agir.
👨⚖️ Cadre juridique et formalités de l’apport
Apport immobilier à une société : qu’est-ce que c’est exactement ?
Quand tu apportes un bien immobilier à une société, tu effectues ce qu’on appelle un apport en nature. Concrètement, tu transfères un droit réel à la société : il peut s’agir de la pleine propriété, de l’usufruit (le droit de percevoir les loyers) ou même de la nue-propriété.
En échange, tu reçois des parts sociales (dans une SCI ou une SARL) ou des actions (dans une SAS ou une SASU) représentant la valeur du bien que tu as apporté. Ce n’est donc pas une vente, mais une sorte de troc patrimonial… avec des règles bien précises.
Évaluation du bien et rôle du commissaire aux apports
Ton bien ne peut pas être apporté à n’importe quelle valeur. Il doit être évalué de manière juste et objective.
Dans certaines sociétés comme la SAS ou la SARL, si le montant de l’apport dépasse un certain seuil (30 000 € ou s’il représente plus de la moitié du capital), tu devras faire intervenir un commissaire aux apports. Son rôle ? Vérifier que tu n’apportes pas un bien surévalué, au détriment des autres associés.
💡 Pour les SCI (non commerciales), cette obligation est allégée, mais une évaluation sérieuse reste indispensable, surtout en cas de contrôle fiscal.
Formalités obligatoires : notaire et publicité foncière
L’apport immobilier entraîne un transfert de propriété. Comme pour une vente classique, tu devras passer par un notaire. Celui-ci s’occupera de :
la rédaction de l’acte d’apport,
la publication de l’opération au Service de la publicité foncière,
et le paiement des droits d’enregistrement (selon le type d’apport, on y reviendra).
Ces formalités sont incontournables, même si tu restes l’unique associé de la société à laquelle tu apportes ton bien.
Cas particuliers : époux, régime matrimonial et mineurs
Si tu es marié(e) sous un régime de communauté, ton conjoint devra donner son accord écrit à l’apport, car le bien est commun.
Et si tu veux apporter un bien au nom d’un mineur (par exemple dans le cadre d’une SCI familiale), l’opération devra être autorisée par le juge des tutelles. Ces situations particulières exigent une vigilance accrue.
🏢 Régime fiscal selon le type et régime de la société
Si ta société est une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR)
C’est le cas le plus fréquent en immobilier. Voici les conséquences fiscales à connaître :
Plus-value imposable à l’IR
Lors de l’apport, l’administration fiscale considère que tu as « cédé » ton bien, même si tu ne touches pas d’argent. Tu es donc imposé sur la plus-value (différence entre prix d’acquisition et valeur d’apport).
Mais bonne nouvelle : tu bénéficies du régime des plus-values immobilières des particuliers :
19 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux,
avec abattement progressif selon la durée de détention (exonération totale après 22 ans pour l’impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux).
Exonérations possibles
Certains cas permettent d’échapper à l’imposition :
apport d’une résidence principale,
situation de retraite ou d’invalidité,
ou encore vente (ou apport) de faible montant avec réemploi dans une autre résidence principale.
Droits d’enregistrement
Si tu effectues un apport pur et simple (aucune reprise de dettes), les droits sont exonérés.
Si tu apportes un bien avec des dettes reprises par la société (ex : emprunt immobilier), tu seras soumis à un droit d’enregistrement de 5 %.
Intérêts d’emprunt : déductibilité limitée
Les intérêts d’emprunt liés au bien immobilier apporté sont peu ou pas déductibles dans une SCI à l’IR, sauf s’ils sont directement liés à une activité génératrice de revenus fonciers.
📈 Si ta société est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) : SAS, SASU, SCI à l’IS…
Plus-value professionnelle : régime IS
Le fisc considère ici que tu apportes ton bien à une structure commerciale. La plus-value est donc imposée selon le régime des professionnels :
25 % (ou 15 % pour les premiers 42 500 € si conditions remplies),
sans aucun abattement lié à la durée de détention.
C’est souvent plus coûteux si tu possèdes le bien depuis longtemps.
Droits d’enregistrement : 5 % systématiques
Peu importe que tu reprennes ou non un emprunt : les droits d’enregistrement s’élèvent à 5 % de la valeur du bien. Ce coût est donc à anticiper.
Avantage : amortissement du bien
En contrepartie, la société peut amortir le bien (le déprécier comptablement), ce qui permet de réduire le résultat imposable chaque année. C’est un outil puissant d’optimisation fiscale, notamment pour les investisseurs.
Mais attention : certaines déductions interdites
Dans ce type de société, les intérêts d’emprunt peuvent être déduits… mais pas toutes les rémunérations ou charges liées à l’apport, selon la structure.
👉 Pour aller plus loin dans ta stratégie d’investissement locatif en société (SCI, SARL, SAS…) découvre notre article complet sur les schémas fiscaux à privilégier, les pièges à éviter et les optimisations possibles.
💰Cas particulier : apport d’un bien avec emprunt en cours
Tu veux apporter à ta société un bien immobilier que tu n’as pas encore terminé de rembourser ? C’est possible… mais pas sans conséquences fiscales. Le fisc ne plaisante pas avec ça, alors lis bien cette partie.
Apport pur vs apport onéreux : quelle différence ?
👉 Apport pur et simple :
Tu gardes le prêt à ton nom. La société récupère le bien, mais ne reprend pas l’emprunt. Ici, pas de transfert de dette, donc pas de contrepartie financière → les droits d’enregistrement peuvent être exonérés.
👉 Apport à titre onéreux :
La société reprend le prêt (totalement ou partiellement). Cela s’apparente à un paiement indirect. Résultat ?
➡️ Tu deviens redevable de droits d’enregistrement à hauteur de 5 % de la valeur apportée,
➡️ Et surtout : tu es immédiatement imposé sur la plus-value, sans aucune exonération, même si tu avais le bien depuis longtemps. Ouch.
👉 Apport mixte :
C’est un mélange des deux cas précédents : la société reprend une partie de la dette. Tu seras donc taxé proportionnellement à la fraction reprise.
Impact fiscal immédiat : un piège courant
⚠️ Beaucoup d’associés ou de créateurs de SCI pensent que l’apport d’un bien endetté est neutre. En réalité, c’est fiscalement une cession partielle.
Même si tu ne reçois aucun cash, l’administration considère que tu t’es « enrichi » via le transfert de la dette.
Résultat : si tu n’as pas anticipé la plus-value (surtout avec un bien ancien), tu peux te retrouver avec une note fiscale salée à régler immédiatement.
Et les intérêts d’emprunt dans tout ça ?
Là encore, tout dépend du régime fiscal de ta société :
En SCI à l’IR, les intérêts ne sont déductibles que s’ils génèrent des revenus fonciers. Autrement dit : si le bien est loué, tu peux les déduire partiellement.
En SCI ou SAS à l’IS, tu peux amortir le bien et déduire les intérêts d’emprunt intégralement, tant qu’ils sont engagés dans l’intérêt de la société. C’est beaucoup plus avantageux.
⚙️ Autres régimes et dispositifs optimisés
Tu cherches à optimiser ta fiscalité immobilière au maximum ? Certains montages peuvent t’aider… à condition d’être utilisés prudemment. Car si tu pousses trop loin la logique, tu risques le redressement fiscal pour abus de droit.
L’abus de droit : attention aux montages trop agressifs
Exemple classique : tu apportes l’usufruit temporaire d’un bien immobilier à une société soumise à l’IS. L’objectif ? Faire supporter la fiscalité des loyers à une structure plus favorable… tout en gardant la nue-propriété.
🛑 Problème : si l’administration pense que tu fais ça uniquement pour éluder l’impôt, sans justification économique réelle, elle peut :
requalifier l’opération (comme une vente ou une donation),
t’imposer rétroactivement,
appliquer des pénalités fiscales jusqu’à 80 %.
🔍 Conseil : ces stratégies doivent être encadrées par un avocat fiscaliste. Ne tente jamais ça en solo.
Le report ou sursis d’imposition : apport-cession via une holding
Autre levier fiscal intéressant : le report ou sursis d’imposition prévu à l’article 150-0 B du CGI. L’idée ? Tu apportes ton bien immobilier à une holding, et tu reportes la taxation de la plus-value.
Conditions :
Tu dois contrôler la société bénéficiaire de l’apport,
La holding doit conserver les titres pendant au moins 3 ans,
Et réinvestir une partie de la valeur dans une activité économique.
✅ Ce dispositif est très utilisé dans le cadre de la transmission d’entreprise ou de la restructuration patrimoniale. Mais attention : la moindre erreur de procédure peut faire tomber le bénéfice du report.
👉 Si tu envisages un montage via une location meublée (LMNP) ou via une structure soumise à TVA, lis aussi notre article dédié à la gestion de la TVA et aux pièges fréquents en location meublée.
⚖️ Comparaison synthétique IR vs IS
Tu ne sais pas quoi choisir entre SCI à l’IR et SCI/SAS à l’IS ? Voici un tableau clair pour t’aider à choisir :
Critère | SCI à l’IR | SCI ou SAS à l’IS |
|---|---|---|
Imposition plus-value | 19 % + 17,2 % avec abattement (exonération après 22 ans) | 25 % (ou 15 %) sans abattement |
Droits d’enregistrement | 0 % si apport pur / 5 % si apport onéreux | 5 % systématique |
Déduction intérêts emprunt | Très limitée | Déductibles selon résultat et amortissements |
Évaluation formelle | Obligatoire si apport important | Idem |
Transmission/Succession | Facilité via parts sociales et abattements | Plus complexe (dividendes, fiscalité sur cession) |
👉 Tu hésites encore entre SCI à l’IR ou à l’IS ? Pour t’accompagner dans ce choix, consulte notre guide avec simulations concrètes et impacts fiscaux expliqués simplement.
Conclusion et recommandations
Tu l’auras compris : l’apport immobilier à une société a un impact fiscal majeur, qu’il ne faut jamais sous-estimer.
👉 Si ton objectif est la détention longue durée, la transmission familiale et une fiscalité douce sur la plus-value, privilégie une SCI à l’IR.
👉 Si tu vises plutôt la gestion active, l’amortissement, ou que tu veux déduire un maximum de charges, la SCI à l’IS ou la SAS immobilière peut être plus efficace.
👉 En présence d’un emprunt, attention aux effets déclencheurs d’impôt : l’apport peut créer une imposition immédiate, même sans liquidités.
👉 N’essaie pas de contourner la fiscalité avec des montages hasardeux : l’abus de droit est sévèrement sanctionné. Et certains montages ne sont rentables que si tu les maîtrises parfaitement.
Le bon réflexe : entoure-toi.
Avant de te lancer, consulte un notaire, un expert-comptable et un avocat fiscaliste. Ils t’aideront à :
choisir la bonne structure,
chiffrer les coûts réels de l’opération,
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Julien Paygnard
1 août 2025
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L’apport immobilier à une société (qu’il s’agisse d’une SCI, d’une SAS, d’une SASU, ou même d’une SARL) est une opération stratégique qui peut t’offrir de nombreux avantages. Elle peut te permettre :
de structurer ton patrimoine de manière plus efficace,
d’anticiper une transmission (à tes enfants, ton conjoint, ou un tiers),
de réduire ton imposition (en jouant sur les régimes fiscaux disponibles),
ou encore de faciliter la gestion de ton activité immobilière si tu es investisseur.
Mais attention : derrière ces atouts potentiels se cachent des règles fiscales complexes qu’il vaut mieux bien comprendre avant d’agir.
👨⚖️ Cadre juridique et formalités de l’apport
Apport immobilier à une société : qu’est-ce que c’est exactement ?
Quand tu apportes un bien immobilier à une société, tu effectues ce qu’on appelle un apport en nature. Concrètement, tu transfères un droit réel à la société : il peut s’agir de la pleine propriété, de l’usufruit (le droit de percevoir les loyers) ou même de la nue-propriété.
En échange, tu reçois des parts sociales (dans une SCI ou une SARL) ou des actions (dans une SAS ou une SASU) représentant la valeur du bien que tu as apporté. Ce n’est donc pas une vente, mais une sorte de troc patrimonial… avec des règles bien précises.
Évaluation du bien et rôle du commissaire aux apports
Ton bien ne peut pas être apporté à n’importe quelle valeur. Il doit être évalué de manière juste et objective.
Dans certaines sociétés comme la SAS ou la SARL, si le montant de l’apport dépasse un certain seuil (30 000 € ou s’il représente plus de la moitié du capital), tu devras faire intervenir un commissaire aux apports. Son rôle ? Vérifier que tu n’apportes pas un bien surévalué, au détriment des autres associés.
💡 Pour les SCI (non commerciales), cette obligation est allégée, mais une évaluation sérieuse reste indispensable, surtout en cas de contrôle fiscal.
Formalités obligatoires : notaire et publicité foncière
L’apport immobilier entraîne un transfert de propriété. Comme pour une vente classique, tu devras passer par un notaire. Celui-ci s’occupera de :
la rédaction de l’acte d’apport,
la publication de l’opération au Service de la publicité foncière,
et le paiement des droits d’enregistrement (selon le type d’apport, on y reviendra).
Ces formalités sont incontournables, même si tu restes l’unique associé de la société à laquelle tu apportes ton bien.
Cas particuliers : époux, régime matrimonial et mineurs
Si tu es marié(e) sous un régime de communauté, ton conjoint devra donner son accord écrit à l’apport, car le bien est commun.
Et si tu veux apporter un bien au nom d’un mineur (par exemple dans le cadre d’une SCI familiale), l’opération devra être autorisée par le juge des tutelles. Ces situations particulières exigent une vigilance accrue.
🏢 Régime fiscal selon le type et régime de la société
Si ta société est une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR)
C’est le cas le plus fréquent en immobilier. Voici les conséquences fiscales à connaître :
Plus-value imposable à l’IR
Lors de l’apport, l’administration fiscale considère que tu as « cédé » ton bien, même si tu ne touches pas d’argent. Tu es donc imposé sur la plus-value (différence entre prix d’acquisition et valeur d’apport).
Mais bonne nouvelle : tu bénéficies du régime des plus-values immobilières des particuliers :
19 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux,
avec abattement progressif selon la durée de détention (exonération totale après 22 ans pour l’impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux).
Exonérations possibles
Certains cas permettent d’échapper à l’imposition :
apport d’une résidence principale,
situation de retraite ou d’invalidité,
ou encore vente (ou apport) de faible montant avec réemploi dans une autre résidence principale.
Droits d’enregistrement
Si tu effectues un apport pur et simple (aucune reprise de dettes), les droits sont exonérés.
Si tu apportes un bien avec des dettes reprises par la société (ex : emprunt immobilier), tu seras soumis à un droit d’enregistrement de 5 %.
Intérêts d’emprunt : déductibilité limitée
Les intérêts d’emprunt liés au bien immobilier apporté sont peu ou pas déductibles dans une SCI à l’IR, sauf s’ils sont directement liés à une activité génératrice de revenus fonciers.
📈 Si ta société est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) : SAS, SASU, SCI à l’IS…
Plus-value professionnelle : régime IS
Le fisc considère ici que tu apportes ton bien à une structure commerciale. La plus-value est donc imposée selon le régime des professionnels :
25 % (ou 15 % pour les premiers 42 500 € si conditions remplies),
sans aucun abattement lié à la durée de détention.
C’est souvent plus coûteux si tu possèdes le bien depuis longtemps.
Droits d’enregistrement : 5 % systématiques
Peu importe que tu reprennes ou non un emprunt : les droits d’enregistrement s’élèvent à 5 % de la valeur du bien. Ce coût est donc à anticiper.
Avantage : amortissement du bien
En contrepartie, la société peut amortir le bien (le déprécier comptablement), ce qui permet de réduire le résultat imposable chaque année. C’est un outil puissant d’optimisation fiscale, notamment pour les investisseurs.
Mais attention : certaines déductions interdites
Dans ce type de société, les intérêts d’emprunt peuvent être déduits… mais pas toutes les rémunérations ou charges liées à l’apport, selon la structure.
👉 Pour aller plus loin dans ta stratégie d’investissement locatif en société (SCI, SARL, SAS…) découvre notre article complet sur les schémas fiscaux à privilégier, les pièges à éviter et les optimisations possibles.
💰Cas particulier : apport d’un bien avec emprunt en cours
Tu veux apporter à ta société un bien immobilier que tu n’as pas encore terminé de rembourser ? C’est possible… mais pas sans conséquences fiscales. Le fisc ne plaisante pas avec ça, alors lis bien cette partie.
Apport pur vs apport onéreux : quelle différence ?
👉 Apport pur et simple :
Tu gardes le prêt à ton nom. La société récupère le bien, mais ne reprend pas l’emprunt. Ici, pas de transfert de dette, donc pas de contrepartie financière → les droits d’enregistrement peuvent être exonérés.
👉 Apport à titre onéreux :
La société reprend le prêt (totalement ou partiellement). Cela s’apparente à un paiement indirect. Résultat ?
➡️ Tu deviens redevable de droits d’enregistrement à hauteur de 5 % de la valeur apportée,
➡️ Et surtout : tu es immédiatement imposé sur la plus-value, sans aucune exonération, même si tu avais le bien depuis longtemps. Ouch.
👉 Apport mixte :
C’est un mélange des deux cas précédents : la société reprend une partie de la dette. Tu seras donc taxé proportionnellement à la fraction reprise.
Impact fiscal immédiat : un piège courant
⚠️ Beaucoup d’associés ou de créateurs de SCI pensent que l’apport d’un bien endetté est neutre. En réalité, c’est fiscalement une cession partielle.
Même si tu ne reçois aucun cash, l’administration considère que tu t’es « enrichi » via le transfert de la dette.
Résultat : si tu n’as pas anticipé la plus-value (surtout avec un bien ancien), tu peux te retrouver avec une note fiscale salée à régler immédiatement.
Et les intérêts d’emprunt dans tout ça ?
Là encore, tout dépend du régime fiscal de ta société :
En SCI à l’IR, les intérêts ne sont déductibles que s’ils génèrent des revenus fonciers. Autrement dit : si le bien est loué, tu peux les déduire partiellement.
En SCI ou SAS à l’IS, tu peux amortir le bien et déduire les intérêts d’emprunt intégralement, tant qu’ils sont engagés dans l’intérêt de la société. C’est beaucoup plus avantageux.
⚙️ Autres régimes et dispositifs optimisés
Tu cherches à optimiser ta fiscalité immobilière au maximum ? Certains montages peuvent t’aider… à condition d’être utilisés prudemment. Car si tu pousses trop loin la logique, tu risques le redressement fiscal pour abus de droit.
L’abus de droit : attention aux montages trop agressifs
Exemple classique : tu apportes l’usufruit temporaire d’un bien immobilier à une société soumise à l’IS. L’objectif ? Faire supporter la fiscalité des loyers à une structure plus favorable… tout en gardant la nue-propriété.
🛑 Problème : si l’administration pense que tu fais ça uniquement pour éluder l’impôt, sans justification économique réelle, elle peut :
requalifier l’opération (comme une vente ou une donation),
t’imposer rétroactivement,
appliquer des pénalités fiscales jusqu’à 80 %.
🔍 Conseil : ces stratégies doivent être encadrées par un avocat fiscaliste. Ne tente jamais ça en solo.
Le report ou sursis d’imposition : apport-cession via une holding
Autre levier fiscal intéressant : le report ou sursis d’imposition prévu à l’article 150-0 B du CGI. L’idée ? Tu apportes ton bien immobilier à une holding, et tu reportes la taxation de la plus-value.
Conditions :
Tu dois contrôler la société bénéficiaire de l’apport,
La holding doit conserver les titres pendant au moins 3 ans,
Et réinvestir une partie de la valeur dans une activité économique.
✅ Ce dispositif est très utilisé dans le cadre de la transmission d’entreprise ou de la restructuration patrimoniale. Mais attention : la moindre erreur de procédure peut faire tomber le bénéfice du report.
👉 Si tu envisages un montage via une location meublée (LMNP) ou via une structure soumise à TVA, lis aussi notre article dédié à la gestion de la TVA et aux pièges fréquents en location meublée.
⚖️ Comparaison synthétique IR vs IS
Tu ne sais pas quoi choisir entre SCI à l’IR et SCI/SAS à l’IS ? Voici un tableau clair pour t’aider à choisir :
Critère | SCI à l’IR | SCI ou SAS à l’IS |
|---|---|---|
Imposition plus-value | 19 % + 17,2 % avec abattement (exonération après 22 ans) | 25 % (ou 15 %) sans abattement |
Droits d’enregistrement | 0 % si apport pur / 5 % si apport onéreux | 5 % systématique |
Déduction intérêts emprunt | Très limitée | Déductibles selon résultat et amortissements |
Évaluation formelle | Obligatoire si apport important | Idem |
Transmission/Succession | Facilité via parts sociales et abattements | Plus complexe (dividendes, fiscalité sur cession) |
👉 Tu hésites encore entre SCI à l’IR ou à l’IS ? Pour t’accompagner dans ce choix, consulte notre guide avec simulations concrètes et impacts fiscaux expliqués simplement.
Conclusion et recommandations
Tu l’auras compris : l’apport immobilier à une société a un impact fiscal majeur, qu’il ne faut jamais sous-estimer.
👉 Si ton objectif est la détention longue durée, la transmission familiale et une fiscalité douce sur la plus-value, privilégie une SCI à l’IR.
👉 Si tu vises plutôt la gestion active, l’amortissement, ou que tu veux déduire un maximum de charges, la SCI à l’IS ou la SAS immobilière peut être plus efficace.
👉 En présence d’un emprunt, attention aux effets déclencheurs d’impôt : l’apport peut créer une imposition immédiate, même sans liquidités.
👉 N’essaie pas de contourner la fiscalité avec des montages hasardeux : l’abus de droit est sévèrement sanctionné. Et certains montages ne sont rentables que si tu les maîtrises parfaitement.
Le bon réflexe : entoure-toi.
Avant de te lancer, consulte un notaire, un expert-comptable et un avocat fiscaliste. Ils t’aideront à :
choisir la bonne structure,
chiffrer les coûts réels de l’opération,
et sécuriser juridiquement ton montage.
Julien Paygnard
1 août 2025
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Tu es propriétaire d’un bien immobilier et tu envisages de le transférer à une société que tu as créée ou dans laquelle tu es associé(e) ? Tu te demandes quelles peuvent être les conséquences fiscales d’un tel apport ? Tu es au bon endroit.
L’apport immobilier à une société (qu’il s’agisse d’une SCI, d’une SAS, d’une SASU, ou même d’une SARL) est une opération stratégique qui peut t’offrir de nombreux avantages. Elle peut te permettre :
de structurer ton patrimoine de manière plus efficace,
d’anticiper une transmission (à tes enfants, ton conjoint, ou un tiers),
de réduire ton imposition (en jouant sur les régimes fiscaux disponibles),
ou encore de faciliter la gestion de ton activité immobilière si tu es investisseur.
Mais attention : derrière ces atouts potentiels se cachent des règles fiscales complexes qu’il vaut mieux bien comprendre avant d’agir.
👨⚖️ Cadre juridique et formalités de l’apport
Apport immobilier à une société : qu’est-ce que c’est exactement ?
Quand tu apportes un bien immobilier à une société, tu effectues ce qu’on appelle un apport en nature. Concrètement, tu transfères un droit réel à la société : il peut s’agir de la pleine propriété, de l’usufruit (le droit de percevoir les loyers) ou même de la nue-propriété.
En échange, tu reçois des parts sociales (dans une SCI ou une SARL) ou des actions (dans une SAS ou une SASU) représentant la valeur du bien que tu as apporté. Ce n’est donc pas une vente, mais une sorte de troc patrimonial… avec des règles bien précises.
Évaluation du bien et rôle du commissaire aux apports
Ton bien ne peut pas être apporté à n’importe quelle valeur. Il doit être évalué de manière juste et objective.
Dans certaines sociétés comme la SAS ou la SARL, si le montant de l’apport dépasse un certain seuil (30 000 € ou s’il représente plus de la moitié du capital), tu devras faire intervenir un commissaire aux apports. Son rôle ? Vérifier que tu n’apportes pas un bien surévalué, au détriment des autres associés.
💡 Pour les SCI (non commerciales), cette obligation est allégée, mais une évaluation sérieuse reste indispensable, surtout en cas de contrôle fiscal.
Formalités obligatoires : notaire et publicité foncière
L’apport immobilier entraîne un transfert de propriété. Comme pour une vente classique, tu devras passer par un notaire. Celui-ci s’occupera de :
la rédaction de l’acte d’apport,
la publication de l’opération au Service de la publicité foncière,
et le paiement des droits d’enregistrement (selon le type d’apport, on y reviendra).
Ces formalités sont incontournables, même si tu restes l’unique associé de la société à laquelle tu apportes ton bien.
Cas particuliers : époux, régime matrimonial et mineurs
Si tu es marié(e) sous un régime de communauté, ton conjoint devra donner son accord écrit à l’apport, car le bien est commun.
Et si tu veux apporter un bien au nom d’un mineur (par exemple dans le cadre d’une SCI familiale), l’opération devra être autorisée par le juge des tutelles. Ces situations particulières exigent une vigilance accrue.
🏢 Régime fiscal selon le type et régime de la société
Si ta société est une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR)
C’est le cas le plus fréquent en immobilier. Voici les conséquences fiscales à connaître :
Plus-value imposable à l’IR
Lors de l’apport, l’administration fiscale considère que tu as « cédé » ton bien, même si tu ne touches pas d’argent. Tu es donc imposé sur la plus-value (différence entre prix d’acquisition et valeur d’apport).
Mais bonne nouvelle : tu bénéficies du régime des plus-values immobilières des particuliers :
19 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux,
avec abattement progressif selon la durée de détention (exonération totale après 22 ans pour l’impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux).
Exonérations possibles
Certains cas permettent d’échapper à l’imposition :
apport d’une résidence principale,
situation de retraite ou d’invalidité,
ou encore vente (ou apport) de faible montant avec réemploi dans une autre résidence principale.
Droits d’enregistrement
Si tu effectues un apport pur et simple (aucune reprise de dettes), les droits sont exonérés.
Si tu apportes un bien avec des dettes reprises par la société (ex : emprunt immobilier), tu seras soumis à un droit d’enregistrement de 5 %.
Intérêts d’emprunt : déductibilité limitée
Les intérêts d’emprunt liés au bien immobilier apporté sont peu ou pas déductibles dans une SCI à l’IR, sauf s’ils sont directement liés à une activité génératrice de revenus fonciers.
📈 Si ta société est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) : SAS, SASU, SCI à l’IS…
Plus-value professionnelle : régime IS
Le fisc considère ici que tu apportes ton bien à une structure commerciale. La plus-value est donc imposée selon le régime des professionnels :
25 % (ou 15 % pour les premiers 42 500 € si conditions remplies),
sans aucun abattement lié à la durée de détention.
C’est souvent plus coûteux si tu possèdes le bien depuis longtemps.
Droits d’enregistrement : 5 % systématiques
Peu importe que tu reprennes ou non un emprunt : les droits d’enregistrement s’élèvent à 5 % de la valeur du bien. Ce coût est donc à anticiper.
Avantage : amortissement du bien
En contrepartie, la société peut amortir le bien (le déprécier comptablement), ce qui permet de réduire le résultat imposable chaque année. C’est un outil puissant d’optimisation fiscale, notamment pour les investisseurs.
Mais attention : certaines déductions interdites
Dans ce type de société, les intérêts d’emprunt peuvent être déduits… mais pas toutes les rémunérations ou charges liées à l’apport, selon la structure.
👉 Pour aller plus loin dans ta stratégie d’investissement locatif en société (SCI, SARL, SAS…) découvre notre article complet sur les schémas fiscaux à privilégier, les pièges à éviter et les optimisations possibles.
💰Cas particulier : apport d’un bien avec emprunt en cours
Tu veux apporter à ta société un bien immobilier que tu n’as pas encore terminé de rembourser ? C’est possible… mais pas sans conséquences fiscales. Le fisc ne plaisante pas avec ça, alors lis bien cette partie.
Apport pur vs apport onéreux : quelle différence ?
👉 Apport pur et simple :
Tu gardes le prêt à ton nom. La société récupère le bien, mais ne reprend pas l’emprunt. Ici, pas de transfert de dette, donc pas de contrepartie financière → les droits d’enregistrement peuvent être exonérés.
👉 Apport à titre onéreux :
La société reprend le prêt (totalement ou partiellement). Cela s’apparente à un paiement indirect. Résultat ?
➡️ Tu deviens redevable de droits d’enregistrement à hauteur de 5 % de la valeur apportée,
➡️ Et surtout : tu es immédiatement imposé sur la plus-value, sans aucune exonération, même si tu avais le bien depuis longtemps. Ouch.
👉 Apport mixte :
C’est un mélange des deux cas précédents : la société reprend une partie de la dette. Tu seras donc taxé proportionnellement à la fraction reprise.
Impact fiscal immédiat : un piège courant
⚠️ Beaucoup d’associés ou de créateurs de SCI pensent que l’apport d’un bien endetté est neutre. En réalité, c’est fiscalement une cession partielle.
Même si tu ne reçois aucun cash, l’administration considère que tu t’es « enrichi » via le transfert de la dette.
Résultat : si tu n’as pas anticipé la plus-value (surtout avec un bien ancien), tu peux te retrouver avec une note fiscale salée à régler immédiatement.
Et les intérêts d’emprunt dans tout ça ?
Là encore, tout dépend du régime fiscal de ta société :
En SCI à l’IR, les intérêts ne sont déductibles que s’ils génèrent des revenus fonciers. Autrement dit : si le bien est loué, tu peux les déduire partiellement.
En SCI ou SAS à l’IS, tu peux amortir le bien et déduire les intérêts d’emprunt intégralement, tant qu’ils sont engagés dans l’intérêt de la société. C’est beaucoup plus avantageux.
⚙️ Autres régimes et dispositifs optimisés
Tu cherches à optimiser ta fiscalité immobilière au maximum ? Certains montages peuvent t’aider… à condition d’être utilisés prudemment. Car si tu pousses trop loin la logique, tu risques le redressement fiscal pour abus de droit.
L’abus de droit : attention aux montages trop agressifs
Exemple classique : tu apportes l’usufruit temporaire d’un bien immobilier à une société soumise à l’IS. L’objectif ? Faire supporter la fiscalité des loyers à une structure plus favorable… tout en gardant la nue-propriété.
🛑 Problème : si l’administration pense que tu fais ça uniquement pour éluder l’impôt, sans justification économique réelle, elle peut :
requalifier l’opération (comme une vente ou une donation),
t’imposer rétroactivement,
appliquer des pénalités fiscales jusqu’à 80 %.
🔍 Conseil : ces stratégies doivent être encadrées par un avocat fiscaliste. Ne tente jamais ça en solo.
Le report ou sursis d’imposition : apport-cession via une holding
Autre levier fiscal intéressant : le report ou sursis d’imposition prévu à l’article 150-0 B du CGI. L’idée ? Tu apportes ton bien immobilier à une holding, et tu reportes la taxation de la plus-value.
Conditions :
Tu dois contrôler la société bénéficiaire de l’apport,
La holding doit conserver les titres pendant au moins 3 ans,
Et réinvestir une partie de la valeur dans une activité économique.
✅ Ce dispositif est très utilisé dans le cadre de la transmission d’entreprise ou de la restructuration patrimoniale. Mais attention : la moindre erreur de procédure peut faire tomber le bénéfice du report.
👉 Si tu envisages un montage via une location meublée (LMNP) ou via une structure soumise à TVA, lis aussi notre article dédié à la gestion de la TVA et aux pièges fréquents en location meublée.
⚖️ Comparaison synthétique IR vs IS
Tu ne sais pas quoi choisir entre SCI à l’IR et SCI/SAS à l’IS ? Voici un tableau clair pour t’aider à choisir :
Critère | SCI à l’IR | SCI ou SAS à l’IS |
|---|---|---|
Imposition plus-value | 19 % + 17,2 % avec abattement (exonération après 22 ans) | 25 % (ou 15 %) sans abattement |
Droits d’enregistrement | 0 % si apport pur / 5 % si apport onéreux | 5 % systématique |
Déduction intérêts emprunt | Très limitée | Déductibles selon résultat et amortissements |
Évaluation formelle | Obligatoire si apport important | Idem |
Transmission/Succession | Facilité via parts sociales et abattements | Plus complexe (dividendes, fiscalité sur cession) |
👉 Tu hésites encore entre SCI à l’IR ou à l’IS ? Pour t’accompagner dans ce choix, consulte notre guide avec simulations concrètes et impacts fiscaux expliqués simplement.
Conclusion et recommandations
Tu l’auras compris : l’apport immobilier à une société a un impact fiscal majeur, qu’il ne faut jamais sous-estimer.
👉 Si ton objectif est la détention longue durée, la transmission familiale et une fiscalité douce sur la plus-value, privilégie une SCI à l’IR.
👉 Si tu vises plutôt la gestion active, l’amortissement, ou que tu veux déduire un maximum de charges, la SCI à l’IS ou la SAS immobilière peut être plus efficace.
👉 En présence d’un emprunt, attention aux effets déclencheurs d’impôt : l’apport peut créer une imposition immédiate, même sans liquidités.
👉 N’essaie pas de contourner la fiscalité avec des montages hasardeux : l’abus de droit est sévèrement sanctionné. Et certains montages ne sont rentables que si tu les maîtrises parfaitement.
Le bon réflexe : entoure-toi.
Avant de te lancer, consulte un notaire, un expert-comptable et un avocat fiscaliste. Ils t’aideront à :
choisir la bonne structure,
chiffrer les coûts réels de l’opération,
et sécuriser juridiquement ton montage.
Julien Paygnard
1 août 2025
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