Tu proposes un logement meublé à la location ? Mais attention : si ton bail ou ton logement ne respecte pas certaines conditions, tu risques la requalification en logement nu. Et ça, ce n’est pas une bonne nouvelle…

👉 Un logement meublé, c’est un bien équipé de manière à permettre au locataire d’y vivre immédiatement, avec tout le nécessaire (mobilier, vaisselle, literie, etc.).
👉 Un logement nu, lui, est loué sans mobilier : le locataire doit tout amener.

Et si la justice (ou même le locataire) estime que ton meublé ne coche pas toutes les cases… bim ! Tu peux te retrouver avec un bail requalifié, des revenus reclassés en fonciers, et même devoir rembourser une partie des loyers.

C’est pourquoi il est essentiel de comprendre comment éviter la requalification d’un logement meublé en logement nu. Et bonne nouvelle : tu es au bon endroit pour ça !

Conditions légales du logement meublé

Le décret mobilier

Depuis le décret du 31 juillet 2015, pour qu’un logement soit considéré comme meublé, il doit obligatoirement inclure au moins les éléments suivants :

• Literie avec couette ou couverture

• Dispositif d’occultation des fenêtres (volets, rideaux)

• Plaques de cuisson

• Four ou micro-ondes

• Réfrigérateur avec freezer

• Vaisselle en quantité suffisante pour prendre les repas

• Ustensiles de cuisine

• Table et sièges

• Étagères de rangement

• Luminaires

• Matériel d’entretien ménager

👉 Si l’un de ces éléments manque, tu t’exposes à la requalification en bail nu… donc fais une check-list rigoureuse dès l’aménagement !

Cas spécifiques : bail étudiant & mobilité

Tu peux aussi proposer un bail meublé spécifique :

• Le bail étudiant (9 mois, non renouvelable)

• Le bail mobilité (1 à 10 mois, sans dépôt de garantie, réservé à certaines situations : études, stage, mutation…)

Chacun a ses propres règles, mais attention : il faut respecter strictement les conditions d’usage, notamment sur la durée et le profil du locataire. Sinon, c’est une porte ouverte à la requalification.

Les preuves essentielles du bail meublé

Inventaire du mobilier

L’inventaire, c’est ton meilleur allié pour prouver la réalité du meublé.

✔️ Il doit être exhaustif, précis, daté et signé par les deux parties
✔️ Il accompagne impérativement le bail
✔️ Il peut servir de preuve en justice en cas de litige (et ça a déjà été admis par des juges)

Un exemple : une affaire a vu un bail maintenu en meublé uniquement parce que l’inventaire listait tous les meubles du décret. Ne le néglige jamais !

État des lieux complet & pièces jointes

Là aussi, pas de demi-mesure :

• Fais un état des lieux d’entrée et de sortie détaillé

• Ajoute les diagnostics obligatoires (DPE, électricité, gaz, risques naturels…)

• N’oublie pas la notice d’information sur les droits et devoirs du locataire (obligatoire depuis la loi Alur)

🔒 Ces documents forment un dossier de preuve béton en cas de contrôle fiscal ou litige judiciaire.

Clarté contractuelle

Rédiger un bail adapté au meublé

Un bail flou, c’est l’ennemi numéro 1 de ton statut LMNP. Pour sécuriser ton contrat, veille à :

• Mentionner clairement qu’il s’agit d’un bail meublé

• Joindre l’inventaire du mobilier en annexe

• Intégrer une clause sur la mise à disposition du mobilier

Éviter les ambiguïtés

Évite tout ce qui pourrait prêter à confusion avec un bail nu. Ton contrat doit aussi préciser :

• Le montant du dépôt de garantie (2 mois max en meublé)

• La durée du bail (1 an renouvelable, ou 9 mois étudiant)

• Les conditions de résiliation

• Et surtout : la fiscalité applicable (LMNP = BIC, pas revenus fonciers !)

Un contrat clair, c’est une barrière de sécurité contre toute tentative de requalification.

Utiliser des modèles mis à jour

La réglementation évolue vite. Utilise toujours des modèles de bail actualisés (avec les dernières mentions légales).

📌 Une mention ou un paragraphe obsolète peut suffire à fragiliser ton bail en cas de contrôle.

Suivi & actualisation réguliers

Tu as rédigé un bail parfait et bien meublé ton logement ? Bravo ! Mais attention, ce n’est pas terminé : pour éviter toute requalification, tu dois assurer un suivi régulier.

🛏️ Vérifie périodiquement que tout le mobilier listé dans l’inventaire est toujours présent, fonctionnel et en bon état. Un grille-pain manquant ou une table cassée, et c’est la solidité de ton statut LMNP qui vacille.

📄 Pense aussi à mettre à jour ton inventaire si tu changes un meuble, remplaces un appareil ou ajoutes un équipement.

📆 Et surtout, reste à jour côté législation. Les règles évoluent vite, et un bail conforme en 2022 peut ne plus l’être en 2025. Une simple mise à jour annuelle peut t’éviter bien des soucis.

👉 Envie de donner du style à ton meublé ? Jette un œil à ces 10 idées déco pour louer plus vite.

Réagir en cas de doute ou de litige

Malgré toutes tes précautions, un locataire peut remettre en question ton bail meublé. Voici comment réagir intelligemment :

Requalification à l’amiable

Le mieux, c’est toujours de dialoguer.

🤝 Si ton locataire conteste la nature meublée du logement (ex. : il estime qu’il manque du mobilier), propose une résolution à l’amiable :

• Soit tu complètes l’équipement manquant

• Soit vous transformez ensemble le bail en bail nu, de manière encadrée

Cela permet d’éviter les procédures longues et coûteuses.

👉 Si tu envisages la colocation meublée, cet article sur la protection juridique en colocation t’aidera à prévenir les litiges.

Procédure judiciaire

Si aucun accord n’est trouvé, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire. Le juge va alors examiner :

• La conformité du mobilier

• La rédaction du bail

• Les preuves (inventaire, état des lieux, photos…)

⚖️ En cas de requalification, tu risques :

• Une restitution du dépôt de garantie trop élevé

• Des modifications rétroactives du bail

• Une requalification fiscale (passage de BIC à revenus fonciers)

👉 Pour te défendre, fais-toi accompagner par un avocat en droit immobilier. Il saura démontrer que ton logement répond bien aux exigences du meublé et protéger tes intérêts.

Conséquences financières et administratives

Voici un tableau clair pour visualiser les impacts d’une requalification d’un logement meublé en logement nu :

⚠️ Si ton bail est requalifié, ces conditions changent rétroactivement. Cela peut impacter ton cashflow, ta rentabilité et même générer des redressements fiscaux…

👉 Pour tout savoir sur la stratégie fiscale adaptée au LMNP, découvre notre article sur l’investissement locatif en société.

Check‑list : comment éviter la requalification

Voici ta to-do list ultime pour protéger ton bail meublé comme un pro 💼 :

1. Meubler le logement selon la liste officielle du décret
2. Rédiger un bail meublé clair, à jour, avec inventaire en annexe
3. Réaliser un état des lieux complet, signé, avec diagnostics obligatoires
4. Conserver tous les documents signés (numérisés + papier)
5. Vérifier régulièrement le bon état et la présence de chaque meuble
6. Réagir rapidement en cas de désaccord ou d’incertitude
7. Se faire accompagner d’un pro si nécessaire (avocat, expert-comptable)

Avec ça, tu réduis à quasi-zéro les risques de requalification !

Tu l’as compris : éviter la requalification d’un logement meublé en logement nu, c’est une affaire de rigueur, de précision, mais aussi de bon sens.

👉 Un bail clair, un logement bien meublé et un suivi régulier sont les piliers d’une location meublée sécurisée.
👉 Ne laisse aucune zone d’ombre dans ton contrat. Utilise des modèles de bail à jour, réalise un inventaire détaillé, et garde précieusement toutes les preuves.
👉 Et si tu as un doute, n’attends pas le conflit : un coup de fil à un expert peut te sauver bien des galères.